Modified Internal Rate of Return (MIRR)

Pengertian MIRR

Metode Modified Internal Rate of Return (MIRR) memberikan cara alternatif untuk menghitung tingkat pengembalian suatu investasi dengan memperhitungkan nilai waktu dari uang serta menangani masalah arus kas dengan lebih baik daripada metode Internal Rate of Return (IRR).

Dalam perhitungan MIRR, penting untuk memperhitungkan arus kas masuk dan keluar dengan nilai waktu yang serupa, menggunakan tingkat diskonto yang berbeda dari yang digunakan dalam IRR. 

MIRR mengasumsikan bahwa arus kas masuk diinvestasikan kembali pada tingkat reinvestasi yang berbeda dari tingkat diskonto, yang kemudian digunakan untuk menghitung nilai diskonto dari arus kas keluar pada akhir periode investasi.

Dengan demikian, MIRR memberikan perspektif yang lebih holistik dalam mengevaluasi potensi keuntungan dari suatu proyek investasi dengan mempertimbangkan faktor-faktor seperti nilai waktu dari uang dan tingkat reinvestasi.

Contoh Penggunaan MIRR

Berikut adalah contoh perhitungan MIRR dengan asumsi investasi sebesar $10.000 dengan arus kas sebagai berikut:

Tahun 0: ($10.000) - modal awal
Tahun 1: $3.000
Tahun 2: $4.000
Tahun 3: $5.000
Tahun 4: $6.000 (nilai terminal)

Asumsikan tingkat diskon (tingkat bunga) untuk reinvestasi arus kas adalah 8% per tahun. Langkah-langkah perhitungan MIRR-nya adalah sebagai berikut:

Hitung nilai masa depan (future value) dari setiap arus kas pada akhir tahun ke-4 dengan menggunakan tingkat diskon 8%:

Tahun 0: ($10.000) x (1 + 8%)^4 = ($12.597,08)
Tahun 1: $3.000 x (1 + 8%)^3 = $3.670,88
Tahun 2: $4.000 x (1 + 8%)^2 = $4.659,04
Tahun 3: $5.000 x (1 + 8%)^1 = $5.440
Tahun 4: $6.000 x (1 + 8%)^0 = $6.480

Hitung nilai sekarang (present value) dari setiap arus kas pada saat tahun 0 dengan menggunakan tingkat diskon 8%:

Tahun 0: ($10.000)
Tahun 1: $3.000 / (1 + 8%)^1 = $2.777,78
Tahun 2: $4.000 / (1 + 8%)^2 = $3.174,60
Tahun 3: $5.000 / (1 + 8%)^3 = $3.820,68
Tahun 4: $6.000 / (1 + 8%)^4 = $4.160,95

Hitung MIRR dengan menghitung tingkat diskon yang membuat total nilai sekarang dari arus kas menjadi sama dengan total nilai masa depan dari arus kas, yaitu:
CF0 = ($10.000)
CF1-CF3 = $2.777,78 + $3.174,60 + $3.820,68 = $9.773,06
CF4 = $6.480
MIRR = (CF4 / -PV(CF1-CF3, r))^(1/4) - 1
= ($6.480 / -PV($9.773,06, 8%))^(1/4) - 1
= 15,89%

Dengan demikian, MIRR investasi ini adalah 15,89%. Hal ini berarti bahwa investasi tersebut menghasilkan tingkat pengembalian sebesar 15,89% per tahun jika kas yang dihasilkan reinvestasi pada tingkat bunga 8% per tahun.