Modified Internal Rate of Return (MIRR)

Pengertian MIRR

MIRR (Modified Internal Rate of Return) adalah metode perhitungan tingkat pengembalian yang menggabungkan arus kas masuk (cash inflow) dan arus kas keluar (cash outflow) dari suatu proyek investasi, serta mempertimbangkan nilai waktu dari uang.

MIRR sering digunakan sebagai alternatif dari metode perhitungan Internal Rate of Return (IRR) karena MIRR memiliki kelebihan dalam menangani masalah kas yang tidak terdapat di IRR.

Dalam perhitungan MIRR, arus kas masuk dan keluar harus diperhitungkan dengan nilai waktu yang sama, yaitu menggunakan tingkat diskonto yang sama. Dalam praktiknya, tingkat diskonto yang digunakan pada MIRR sering kali berbeda dengan tingkat diskonto yang digunakan pada IRR.

MIRR menghitung tingkat pengembalian dengan mengasumsikan bahwa arus kas masuk diinvestasikan kembali pada tingkat pengembalian yang sama dengan arus kas keluar, yang disebut sebagai tingkat re-investasi (reinvestment rate). Tingkat re-investasi ini biasanya berbeda dengan tingkat diskonto. Kemudian, MIRR menghitung nilai diskonto dari arus kas keluar pada akhir periode investasi dengan menggunakan tingkat re-investasi.

Contoh Penggunaan MIRR

Berikut adalah contoh perhitungan MIRR dengan asumsi investasi sebesar $10.000 dengan arus kas sebagai berikut:

Tahun 0: ($10.000) - modal awal
Tahun 1: $3.000
Tahun 2: $4.000
Tahun 3: $5.000
Tahun 4: $6.000 (nilai terminal)

Asumsikan tingkat diskon (tingkat bunga) untuk reinvestasi arus kas adalah 8% per tahun. Langkah-langkah perhitungan MIRR-nya adalah sebagai berikut:

Hitung nilai masa depan (future value) dari setiap arus kas pada akhir tahun ke-4 dengan menggunakan tingkat diskon 8%:

Tahun 0: ($10.000) x (1 + 8%)^4 = ($12.597,08)
Tahun 1: $3.000 x (1 + 8%)^3 = $3.670,88
Tahun 2: $4.000 x (1 + 8%)^2 = $4.659,04
Tahun 3: $5.000 x (1 + 8%)^1 = $5.440
Tahun 4: $6.000 x (1 + 8%)^0 = $6.480

Hitung nilai sekarang (present value) dari setiap arus kas pada saat tahun 0 dengan menggunakan tingkat diskon 8%:

Tahun 0: ($10.000)
Tahun 1: $3.000 / (1 + 8%)^1 = $2.777,78
Tahun 2: $4.000 / (1 + 8%)^2 = $3.174,60
Tahun 3: $5.000 / (1 + 8%)^3 = $3.820,68
Tahun 4: $6.000 / (1 + 8%)^4 = $4.160,95

Hitung MIRR dengan menghitung tingkat diskon yang membuat total nilai sekarang dari arus kas menjadi sama dengan total nilai masa depan dari arus kas, yaitu:
CF0 = ($10.000)
CF1-CF3 = $2.777,78 + $3.174,60 + $3.820,68 = $9.773,06
CF4 = $6.480
MIRR = (CF4 / -PV(CF1-CF3, r))^(1/4) - 1
= ($6.480 / -PV($9.773,06, 8%))^(1/4) - 1
= 15,89%

Dengan demikian, MIRR investasi ini adalah 15,89%. Hal ini berarti bahwa investasi tersebut menghasilkan tingkat pengembalian sebesar 15,89% per tahun jika kas yang dihasilkan reinvestasi pada tingkat bunga 8% per tahun.